PULLMANN Immobilier vous propose la vente en Viager.
Le viager est une forme particulière de vente immobilière dans laquelle l’acheteur (appelé débirentier) achète à un vendeur (appelée crédirentier) un bien en versant :
Le fonctionnement général :
Le vendeur cède la propriété de son bien mais conserve souvent le droit d’usage et d’habitation (en clair, il peut y vivre jusqu’à son décès)
L’acheteur devient propriétaire mais il ne pourra jouir du bien qu’au décès du vendeur (sauf en cas de viager libre)
A la mort du vendeur, la rente cesse automatiquement et l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien.
| Type de viager | Description |
|---|---|
| Viager occupé | Le vendeur reste dans le logement (c’est le cas le plus courant) |
| Viager libre | L’acheteur peut occuper ou louer le bien dès la vente |
| Viager sans rente | Seul un bouquet est versé : pas de rente viagère |
| Viager sur plusieurs têtes | Le versement de la rente dure jusqu’au décès du dernier vendeur (souvent un couple) |
| AVANTAGES | INCONVENIENTS |
|---|---|
| Pour le vendeur : – Assure des revenus réguliers à vie – Permet de rester dans son logement – Avantage fiscal sur la rente viagère qui peut parfois être partiellement exonérée | Pour le vendeur : Néant |
| Pour l’acheteur : – Achat immobilier à prix potentiellement réduit – Pas de crédit bancaire à solliciter | Pour l’acheteur : -Incertitude quant à la durée de versement de la rente |
Exemple
Cas d’un viager occupé
Valeur du bien : 300 000€
Age du vendeur (créditrentier) : une femme de 75 ans
Type de viager : occupé, elle continue à vivre dans lelogement
Droit d’usage et d’habitation estimé : 40% de la valeur du bien
Cela signifie que l’acheteur n’achète que 60% de la valeur réelle du logement pour l’instant.
Valeur occupée du bien : 300 000 x 60%= 180 000€
ETAPE 1 : Calcul du bouquet
Le bouquet est fixé librement entre les parties. Il est versé comptant à la signature de la vente. Généralement il représente 20 à 30% de la valeur occupée
Prenons 25% :
Le bouquet = 180 000 € x 25%= 45 000€
ETAPE 2 Calcul de la rente viagère
On retire le bouquet de la valeur occupée pour obtenir la base de calcul de la rente.
180 000€ – 45 000€= 135 000€
Ensuite on répartit ce montant sur l’espérance de vie moyenne du vendeur selon les tables de mortalité de l’INSEE
Espérance de vie d’une femme de 75 ans = 12 ans
Rente annuelle : 135 000€ / 12 ans= 937,50€
Soit environ 940€ mois
RESUME
| ELEMENTS PRIS EN COMPTE | MONTANT |
|---|---|
| Valeur du bien | 300 000€ |
| Type de viager | Occupé |
| Droit d’usage estimé | 40% |
| Valeur occupée | 180 000€ |
| Bouquet | 45 000€ |
| Rente mensuelle | 940€ |
| Espérance de vie du vendeur | 12 ans |
Si le vendeur vit 12 ans :
L’acheteur paiera le bouquet soit 45 000€ + 940€ x 12 ans = 180 360€
Le bien d’une valeur de 300 000€ lui reviendrait environ 40% moins cher